一般人討論高成數按揭時，總會有「高成數按揭風險較高」的印象。如果細問他們為什麼高成數按揭風險較高，部分人可能會指出「按揭成數較高，物業較易成為負資產。但高成數按揭的真正風險，不在於物業是否較易成為負資產，而在於整體上被批高成數按揭的借款人，償付能力是否較差。
根據負資產的定義(抵押物業的市值低於未償還按揭金額)，理論上如果一位業主借取九成按揭，一個月內樓價下跌多於一成，物業便是負資產。如果當初借取的按揭成數較低，例如七成，即使樓價即跌兩成，物業也不是負資產。
不過，要留意以損失價值計，如果樓價跌幅一樣，不論按揭成數為何，損失都是一樣。舉例某甲有現金500萬元，以首期一成，按揭九成(即借900萬元)，購入一個樓價1000萬元物業。取用按揭後第二天樓價下跌兩成，物業市值變成800萬元，負債900萬元，手持現金400萬元，他的物業是負資產(淨值是負100萬元)，賬面上資產總值下跌200萬元。
如果他以首期三成，按揭七成(即借700萬元)，同樣購入樓價1000萬元單位，同樣地樓價即跌兩成。他的物業扣除樓按的淨值是100萬元，手上現金200萬元，賬面上資產值仍是下跌200萬元。在此情況下，物業不是負資產，而代價是手上現金大幅減少。
或者有人會說，上述例子預設買家手上有大量資金，現實情況未必如此。不少高成數按揭的借款人，可能因為市場有此類產品，會在儲蓄較少的情況下，以低首期高成數的方式入市。此種情況下，一旦樓價大幅調整，借款人便會面對手上現金又少、樓價又資不抵債的局面。
以上情況當然有可能出現，但如果要絕對減少此類風險，難道要禁絕某一個成數以上的樓按、迫使準買家儲蓄額一定要達更高水平，才可入市？
另一個高成數按揭的潛在風險，是貸款條件會不會引起逆向篩選Adverse Selection。即產品反而把有較高償付能力、有高信貸評級的借款人篩走，留下償付能力較低，或信貸評級較低的借款人。多年前美國的次按危機，便源於大量次按為質素欠佳的借款人提供按揭。那便是明顯有逆向篩選的安排：借入次按的，正好是償付能力較低的人。
不過，在香港，正規高成數按揭的審批標準並不會較為寬鬆，並不會出現逆向篩選。整體上借款人的償付能力有一定保障。如無意外，1月底公布的2022年第四季負資產數字會較之前有所上升，但在就業情況持續改善的情況下，無論對借款人抑或貸款機構，高成數按揭的風險仍在可控範圍。
原文刊於信報網站2023年1月17日