有報章以頭版報導，香港的新盤有大量涉及財務公司的按揭，並預言樓價調整、利率上升，可能足以引發一場危機。究竟什麼是次按？在香港出現次按危機的風險又大不大？
報導提及，單計2020至今入伙的新盤，大概有2,000多宗由財務公司承造的按揭，此類樓按，多數在還款之初有「低息優惠」，利率一般為P減，優惠期後利率會升至P加。近期樓價調整，此類樓按的借款人難以轉按，優惠期後利率「正常化」至P加，而P也在上升。還款增加，可能令他們還款出現困難，如大批斷供出現，便可能影響市場。
銀行一按+財務公司二按
需做壓測 難定義為「次按」
首先需要強調的是，新盤涉及財務公司的按揭，不一定可定義為次按（Subprime Mortgage）。次按是指，信用狀況較差之借款人的物業貸款；2008年之前，美國金融機構提供此類貸款，大量根本無力負擔供款人士入市，而次按又在證券化後包裝為不同衍生工具發售，最終連鎖效應引發金融海嘯。
新盤涉及非銀行貸款機構的按揭有兩種。一種是銀行一按，加指定財務公司提供的二按。買家申請此類一按+二按的組合，整個組合要通過壓力測試；而且計算「當前按息」時，要以優惠期後的利率為準。簡單來說，即使當中二按涉及「優惠期」，理論上借款人也有足夠的還款能力，此類安排難以分類為「次按」。
比較大問題的是非銀行提供的一按；由於不需跟隨金管壓測的要求，此類一按安排批核一般較為寬鬆。如果取用貸款、樓按尚在「優惠期」(例如P-2%)時的供款佔入息比率為50%，在優惠期後，隨按息上升(侈如至P+1%)，而P本身也上升，供款比例可以急升月入逾70%。
非銀行提供一按不需壓測 問題較大
以一宗500萬元樓按，還款期15年，首2年利率P-2厘，之後P+1厘的典型例子計。在2年前細P為5厘時，月還款為23,710元。如果其時的供款與入息比率為50%，即借款人月入47,421元。2年後的今天，細P升至5.375厘，優惠期完結，按息升至6.375厘；計算已償還部份本金，每月還款大概會升至32,530元，佔月入升至69%。還款壓力可說大增。
市場上新盤涉及財務公司的按揭，「二按」與「整筆一按」的比例大概五五開，實際上較高風險的「單純財務公司一按」，大概只有1,200宗。而過去2年入伙，買家又曾借取非銀行一按的，可能有部份已經較早前成功轉按，而未轉按的，借款人的初始供款比率也未必如上文例子的高。綜合而言，我們認同此類產品可能會影響少數業主的財務情況；但應該不會為樓市帶來太嚴重的負面影響。
原文刊於經濟日報網站2022年11月9日