金管局上星期把2021年至2023年間以建築期交易的樓花物業的按揭成數上限放寬至八成。在樓價較高峰期下調兩成多的情況下，提高按揭成數可望幫助在此時間購入樓花物業的買家完成交易。但供款與收入比率一併放寬，理由又是什麼？
「建築期成交」是樓花買賣的一種主流付款安排，買家簽約購買樓花單位，在支付一定比例(多數為10%)的樓價後，便待物業落成，才申請按揭，支付餘款。
樓價在持續下跌的情況下，許多樓花買家在申請按揭時發現估值低於成交價，導致他們需要補付首期差額或面臨撻訂的風險。金管局提升指定年份以建築期付出交易的物業按揭成數，可在毋須按揭保險的情況下，由現時估值的七成上調至八成，令建期樓花買家完成交易的難度下降。
舉例來說，一個成交價1000萬元的單位，如估值不變，按揭七成。在買家已經支付100萬元訂金的情況下，買家可借700萬元，需另外準備200萬元完成交易；如估值下調15%，按揭成數七成，可借595萬元，買家要另外準備305萬元完成交易；如估值下調15%，按揭成數八成，可借680萬元，買家需另外準備220萬元完成交易。比起樓價不變時，需要準備完成交易的資金只是略有上升。
通過新措施，可望減少因樓價波動引發的市場不穩定，幫助有實際困難的買家順利完成按揭申請。
然而，在放寬指定年份銷售樓花的建期按揭成數的同時，也放寬供款與入息比率(DSR)的要求，也引發了爭議。放寬DSR至六成，對借款人而言，意味他們的供款將佔據收入的60%。這一比例雖然在短期內有助於提高借款人申請按揭的成功率，但同時也削弱他們的財務緩衝。在按息上升或收入下跌的情況下，這樣的放寬可能使借款人面臨更大的還款壓力，增加未來的違約風險。
放寬DSR的一個潛在理由主要是基於銀行的利益與風險考量。當銀行在無按保的情況下提供更高成數按揭時，潛在的壞賬風險也隨之增加。為了平衡這一風險，需要給銀行較高的回報作為彌補。事實上，金管局在12月4日有關措施的通告中，罕見地列明相關按揭的利率是「Risk-based pricing」(基於風險釐訂按息)。此是過去多次按揭成數調整未有提及的。
如果指定樓花項目的按揭利率因為成數上調，銀行收取略高的按息，同一金額、同一還款期的貸款，便需要借款人有較高收入以通過DSR的要求。如果不放寬DSR，這類高成數按揭的買家可能因收入不足而難以獲批貸款，進一步限制了他們的置業機會。因此，金管局的政策在某種程度上是為了平衡市場需求和風險管理，促進樓市的穩定。
放寬DSR可被視為一種折衷辦法，平衡了買家完成交易的需要及銀行的風險管理；然而，對於那些在樓市高峰期以建築期付款簽下樓花買賣合約，現時有意申請80%按揭且DSR已逾50%的買家，仍需自行評估未來的入息及利率變化為家庭財政所帶來的風險。
原文刊於信報網站2024年12月10日