金管局將於本月底公報第三季負資產數據，如無意外，數字會回升至破萬宗水平。有外電分析，往後銀主盤也會創新高，甚至影響銀行業績。其實樓價下跌，往往代表負資產數量上升，但不見得銀主盤會線性增加。
負資產佔比料增
外電的分析假設樓價在現水平(也相當於去年底水平)跌10%，會令負資產按揭欠款上升至整體銀行按揭餘額的5%，此部份是相當客觀的估計。去年第四季，負資產約12,000宗，負資產按揭的總值佔銀行按揭餘額3.66%。其後樓價在第一、二季回升，那些按揭未償還餘額本來略高於估值的單位，便因為樓價回升而脫離負資產行列。
現時樓價大致調整至與去年底同一水平，如無意外，月底公布的第三季負資產個案，會回升至逾1萬宗。樓價在現水平再調整一成的話，負資產欠款相對於按揭餘額的總值升至高於5%的現象有高機率出現。
銀主盤未必隨之增加
但「負資產」增加，卻不一定導致「銀主盤」按比例增加。2008年金融危機後貨幣供應增加，其後港府引入多種印花稅、金管局推出壓力測試。住宅市場以本地用家為主導，而且他們都有一定的償付能力。與過去樓市投資者參與比例較高的年代不同，投資者在大市轉勢時，一個「止蝕」的決定可能導致多個單位成為銀主盤。但用家除非面臨收入大幅下跌，一般不會因為價格波動而售出自己的居所。
我們將會看到的負資產數字增加，絕大部份是近2年以高成數按揭入市的用家，他們的物業估值或許已經低於未償還按揭餘額，而上升了的按息又為他們帶來一定的償還壓力。但在現時低失業率，各行各業都欠缺人手、薪金有增長壓力的情況下，不見得斷供的個案會大升。初步看來，銀主盤的存量估計會維持在低3位數，對樓市的壓力不大。
銀行損失料僅千多萬元 影響不大
再看負資產潛力損失對銀行的壓力。以外電分析負資產按揭總額將升至佔銀行按揭5%計，大概是920億元。同樣以2022年底為基準，當時此些負資產個案的平均欠款為估值的104%，樓價在此水平再下跌10%的話，整體負資產的平均欠款將升至估值的115%左右。對銀行來說，負資產增加帶來的潛在損失，是「整體負資產總額x違約率x損失嚴重程度(Loss Severity)」套入估算數字，是920億元x違約率x15%。簡單來說，如果樓價下跌10%，而「全部」負資產業主都斷供，銀行業的損失總額是138億元，相對於現時逾1.8萬億元的按揭市場規模，仍是有限數。要強調的是，近年負資產拖欠還款的比率長期低於0.1%，假設此些拖欠還款的個案最終都違約，為銀行業帶來的實際損失便只是1,380萬元。說千多萬元的損失會嚴重影響銀行界，看來是有些過慮。
原文刊於經濟日報網站2023年10月18日