新盤按揭優惠層出不窮，部份發展商為旗下樓盤推出不同的按揭優惠以吸引買家，其中包括「初期免息免供」。此類安排無疑有其吸引之處，尤其迎合換樓客的需要。但在目前市況之下，買家選用此類安排，可能需要注意額外的風險。
對有換樓的業主來說，理財上一大難題是未售出舊居，仍有按揭需要償還；如果再購買新居，申請按揭時，可獲的樓按成數會較低，而且計算壓力測試時，新舊按揭的支出要同時計算；對收入只可應付一個物業還款的買家來說，大大增加了換樓的難度。
不必同時還新舊按揭 減換樓壓力
而免息免供的發展商一按，在一定程度上回應了市場的需求。此類安排，指在借款人取用樓按貸款後，在指定期限內不必償還本金及利息。例如借款1000萬元，免息免供期2年，即2年內不必償還樓按，2年之後，仍欠本金1000萬元，按優惠期後的條件計算每月還款。
對換樓客來說，先借取發展商免息免供一按，不必同時應付新舊按揭的還款，在售出舊居後，便可以「自用按揭」的條件申請銀行按揭，部署順利執行的話，借款人便不需面對發展商一按利息較高帶來每月還款較多的影響。如果運氣再好一點，例如碰上2年內市場利率回落、樓價回升，換樓客在未來轉按時的利息支出可望大幅減少、而舊居可望以較高的價格售出。
利率、估值波動風險需留意
但此類安排也有明顯的風險：
- 未來利率風險：當免息期結束後，借款人將需要支付利息和本金。如果在免息期結束前，利率上升，那麼借款人每月還款會超出借款人最初預期的能力範圍。尤其是發展商的按揭，大部份不設壓力測試等要求，借款人可能高估了自己的償還能力，如果借款人無法承擔還款金額的增加，可能導致財務壓力和還款困難。
- 新居估值影響轉按：如果新居的估值在免息免供期內下跌，借款人可能出現轉按時難以取得足夠借款額的問題。
要留意的是，會出現新居估值的情況，一般是整體大市都出現調整。對換樓客來說，舊居可能亦難以理想價錢轉讓。較極端的情況，借款人甚至有需要以較長時間同時應付新舊居的按揭還款，當新居按揭的優惠期完結，以較高利率計算還款時，甚至會嚴重影響家庭財政。
綜合來說，借款人如有意利用有「免息免供」安排的按揭計劃入市，宜小心考慮不同情況，包括利率持續上升、一定時間內要應付兩筆樓按還款對家庭財政的影響，才好作出決定。
原文刊於經濟日報網站2023年10月11日