News and Insights

Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

他山之石──美國次按問題未解決

十年前金融危機導火線是美國發生次按風暴,禍延世界各經濟體。多國惟有以量化寬鬆救市,不斷供應的資金結果推動樓價大升。十年下來,美國當地有分析卻指出,當日的次按危機其實未完全解決,仍為當地經濟帶來隱憂。 有一篇近日刊於Bloomberg的分析,題為America’s Mortgage Market Is Still Broken(仍然破碎的美國按揭市場)(https://www.bloomberg.com/view/articles/2018-04-30/america-s-mortgage-market-is-still-broken)

2018樓市的中國因素──制度自信

美國經濟回復增長、又成功維持弱貨幣,即使多加幾次息,對香港資產價格不利的走向,並非如市場某些淡友所宣講的嚴重。而同樣影響香港至深的中國因素,亦未見有不利於香港樓價的發展。 話說朋友阿寬過年時招呼上海來港自由行的親友,過程頗堪細味。阿寬全程被再教育:「祖國樣樣都好先進」。派利是時,上海姑爺問為什麼不用微信紅包;去便利店買水,姨媽說他們都有無人商店了;其他零售要去ATM提現金,姑婆又會說內地現時真要提款都會容貌認證,不必記密碼。總之有馬雲和馬化騰的資訊科技推動下,祖國樣樣皆犀利,可憐港人只能靠邊站。

2018樓市的美國因素 – 政策的愛回家

近月美股炒上落的話題之一,是息口走向。股市隨住息口走勢預期而上上落落。雖然近期主流觀點認為今年美息大概只會上升三次,合共0.75厘,但美國年內加息幅度應不止於此。 作出如此估計,筆者是基於局勢推演的結論。美國現時經濟持續增長穩定、特朗普總統基建計劃可望啟動、減稅刺激,在在形成通脹壓力,綜合影響下,聯儲局加息幅度或會較一般估計為快。

泡沫的真相(II)

上星期筆者提到,單純考慮樓價,不足以證立泡沫,必須考慮炒賣是否嚴重。香港平均樓價高於入息中位數十多倍、租金回報率只有2、3厘,的確可以說樓價偏高。但另一方面,在重重辣招之下,樓市的投機者幾乎絕跡,卻顯示香港樓市炒賣情況絕對不嚴重。 須知道,用家和炒家應對樓價調整時,會有完全不同的反應。物業對自住業主來說是自己的家,不會輕易放棄,我們的數據顯示用家在困難時,都會咬緊牙關供樓,這對銀行的壞賬也自然會少了。雖然如此,惟對炒家而言,買賣物業不過是生財途徑,一有風吹草動,都可能計數離場。充斥炒家的市場出現調整時,會更容易引發雪崩式下跌;而今天香港卻是一個投機者大致離場的樓市。

泡沫的真相(I)

早前瑞銀公布了2017年樓市泡沫報告,一如以往,香港位列「有泡沫危機」的分類。香港媒體自然依書直說,報導這宗充滿「sound bite」的消息,當然部份財演/樓演就如宗教狂熱份子更熱切高呼「地震啦!」報告幾乎成為審判日即將來臨的佐證。 翻查瑞銀的資料筆者只能找到報告於2015及 2016有關數據發表,細看以後,可歸納兩點: 第一是香港泡沫程度的排名,是連續兩年下跌,原因倒不是泡沫程度改善;而是因為報告每年比較的城市數目都在增加,而新增城市似乎多以「有樓市泡沫」的為主。而第二是部分城市泡沫程度惡化趨勢甚於香港。此等因素將香港的泡沫排名擠跌致第七名。

如果特朗普未能完成任期

去年特朗普(Trump又稱侵總統)以黑馬姿態勝出美國大選,為環球政經局勢帶來眾多變數。但近期發展,愈發令人懷疑,侵總統能否順利完成任期。而美國股市近月持續上升,少不了侵總統基建、減稅及刺激就業的概念。一旦他中途墜馬,對環球政經局勢的影響將不容忽視。

高價投地的悖論

港島鴨脷洲臨海地皮創新高,多家物業代理先後改變樓市預測,個別更由看跌改為看升;筆者認為,在更多中資進入市場後,本地發展商角色將可能被轉變。地產商的將來並不是筆者的關注,但其位置和角色的轉變,足以顯示一些改變的趨勢!

A貨、維權與樓市

近日看到一則有趣新聞,話說某內地車廠,生產一款運動型車(SUV),外型酷似保時捷同期產品;保時捷大概已循法律途徑解決這種侵權行為,但內地一眾「波子車主」,卻自行發起行動,包圍土炮車廠的銷售中心抗議。原因據說是波子車主多次被人問及,是否買了A貨的國產車,然後自行貼上保時捷的標誌。明明是名車富豪的絕配,卻被誤認為充大頭鬼,難免氣結。 跟心理治療師阿寬談起,他說類似情況根本數不勝數。內地過去也曾出現過新樓盤開售,單位因應市況調整減價,引來舊買家包圍售樓處抗議的事件。在香港,發展商將新盤餘貨減價,之前的買家大概只會自嘆倒楣認命,鮮有所謂群眾聚集、抗議。至少在上一個周期,樓價大跌的年代,香港都未出現過舊買家抗議發展商減價的事件。

轉個角度的〝醒覺市〞

港府「加辣」後,部分資金轉投印花稅較相宜的車位,推高了車位的成交價。港島一個新盤的兩個車位以九百多萬元,有指價錢都可以買一個太古城單位了。此是典型的本土視野,以本地住宅價格作為比較車位價錢是否合理的座標。很少有人想到,其實市場有大批買家,衡量價值的座標體系完全不同。 近日資金追捧車位,令車位租金回報率開始下跌,平均只有2、3厘水平。以本地視野看,投資車位的吸引力開始下跌。問題是,換一個視角,結論可能完全不一樣。

息口不加怎減的道理

特朗普勝出美國總統大選,雖然他在選舉時頗多前言不對後語的情況,其財金官員班底亦尚未公布,但他主張大興土木改善基建,加上經濟數據支持聯儲局加息,未來一至兩年的利率走勢已趨明朗化──美息將溫和上升。 美國經濟數據改善,12月聯儲局議息,市場已估計聯邦基金利率將上升0.25厘。特朗普在競選時曾揚言要炒掉聯儲局主席耶倫,就大趨勢而言,成真與否的意義不大。隨着經濟改善,聯儲局應已達成加息共識,客觀上會造就利率上升的環境;而對於地產大亨出身的特朗普,基建利好地產的影響是路人皆見的常識,小小的香港横洲發展或也印證這種講法,新任總統又怎會看輕。 筆者認為,2017年美國應加息約4次,令聯邦基金利率升至2厘或以上;而2018年,美息料會加2次,至2.5厘水平以上。如果經濟好轉、美國順利啟動大型基建,推高通脹,美息於未來24個月更可能升至3厘水平。在此說明,這是主觀願望而已。