新聞與見解

銀行取態趨積極 建期按揭問題待解決

Sep, 2024

 

多家大型銀行近日再度推出樓按現金回贈;加上金管局關注下,銀行審批按揭流程恢復正常,顯示銀行對按揭業務轉趨積極。新入市的買家暫時不必擔心銀行取態影響按揭審批。不過,早兩年以建築期入市的新盤買家,面對的按揭問題仍有待解決。

8月底金管局與銀行開會後,多家銀行承諾,在收齊所需文件後,可在兩星期內發出按揭申請結果。幾星期下來,我們發現銀行整體上的按揭審批流程有加快,「兩星期有結果」的承諾大致有落實。

上星期多家大型銀行恢復為按揭借款人提供現金回贈,更是銀行對按揭業務轉趨積極的訊號──如果銀行對爭取按揭貸款興趣缺乏,根本不必在按揭優惠上大費心思。

銀行取態轉趨積極,在金管局的關注外,更主要的原因應該與拆息回落有關。新近一個月拆息約3.88厘,較一個月前的4.5厘回落約62點子。以近期新批按揭利率約4.125厘計,對那些資金較依靠拆借的銀行來說,按揭業務由微蝕轉變成微利。整體上銀行利息成本下跌,按揭胃納自然回升。由於預期美元將進入減息周期,展望拆息及存款利率持續回落,在短期內,銀行按揭業務再收繮的機會不大。對有意入市的準買家來說,至少不必擔心找到筍盤卻找不到按揭融資。不過,對市場上另一群買家來說,他們的按揭問題仍未解決。

說的正是過去幾年以建築期付款方式購買樓花的買家。過去幾年,樓價下跌,不少曾推出的樓花項目在加推單位時,都需要提供較大的折讓。令較早購入單位的買家,面對申請按揭時估值不足的問題。粗略計算,由現時至明年上半年,有2000多個在2021、2022年樓市高位以建築期付款購入的單位入伙,而此批單位中,部分出現估值較購入下下跌15%至30%的跌幅。

估值下跌,令此批單位的買家在樓按之外,需要另外籌措資金以完成交易。例如原先樓價1000萬元的單位,買家在樓花階段支付10%,即100萬元的樓價。現時物業估值如為800萬元,即使申請九成按保,可借的樓按上限亦只有720萬元,買家需要另外籌措180萬元才可完成交易。

如果有相當數量的建期樓花買家因為按揭問題未能完成交易,不單這些買家會損失訂金,可能面臨發展商追收損失。發展商收回大量單位重售,勢必調整售價,進一步影響市場氣氛。

如何協助此批買家完成交易、減低建期樓花取消交易的衝擊,便有待當局或相關機構提出更有創意的解決方案了。

原文刊於信報網站2024年9月10日