新聞與見解

減息之外的樓市因素

Sep, 2024

香港由發展商到小業主,眾人都翹首以待美國減息,以帶動本地樓市。但眾多分析都預期,在美國減息初期,本地按息下調空間極為有限。展望未來,樓市情況也不是一面倒的悲觀。

在利率走勢以外,第一個要留意的是近年推升住宅租金的住屋需求,會不會、會在何時、有多少轉化為購買力。眾所周知,最近兩年香港樓市出現一個較罕見的現象;租金持續上升而樓價反覆下跌。樓價下跌,一般認為與利率高企有關。而租金上升,主要推動力來自透過不同人才計劃新來港的專才。

這些專才來港,帶來新的住屋需求。一般估計他們初來步到,不會立即作出置業的決定,而是先行租樓;待事業發展、收入穩定後,才會考慮買樓。現時新來港專才大概仍處於第一階段,以租樓解決住屋需要。因此首先受帶動的是租金。

如果相當一部分專才在來港幾年後,認定在香港有發展空間,有長遠的住屋需求,他們可能會轉租為買。此方面的動力可望在未來一、兩年開始陸續出現。至於是否推起樓價,便要看決定長期留港發展的專才有多少。

近年影響樓市的另一主要問題是存貨量高企。地產代理統計,貨尾(曾推售而未售出的單位,包括現樓及樓花)逾2萬伙,相當於一年多的新盤銷售量。

貨尾量高企,要去庫存的發展商需要向買家提供更多優惠、以至直接下調新盤售價。情勢反過來令準買家期待未來新盤開售時有更多優惠,而推遲置業決定。最終出現類似近月的樓市下行循環,買家放慢入市步伐、發展商推盤時提供更多折扣、買家更加推遲入市。

庫存不是一個固定不變的數字。發展商在提高賣樓折扣的同時,也放慢了投地,據傳部分新項目工程也見放慢。在供應放緩的情況下,一手貨尾可望慢慢消化。值得留意的是,不需要市場完全消化2萬多個貨尾,樓市才會穩定下來。2021年之前,「正常」的貨尾量約在1萬至1.5萬個中間;期間未礙樓價上升。

租住需求何時轉化為置業需求、貨尾需要多少時間消化,都有待時間觀察。但無疑利率如出現較大幅度的調整,可能會加速相關進程。

現時市場上對美息下調較樂觀的估計,是年內可下調100至125點子。如果本地拆息有相對應的跌幅,港元最優惠利率可能有半厘左右的調整空間。配合新來港專才開始轉租為買,新盤可望逐步被消化。在較理想的情況下,樓價有望在今年底、明年初穩定下來。

原文刊於信報網站2024年9月3日