News and Insights

Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

牛市入貨勁蝕的底蘊

(刊載於 hkej.com, 30/06/2015) 近日幾個大型新盤熱賣,幾乎都是開售首天便沽清,它們都有一個共通點:都被形容為貼市價開盤,意思是比起鄰近二手屋苑,新盤開價未見明顯的溢價。現在大家認為此情況十分正常,但幾年前情況絕非如此。 逆市蝕讓的一手樓盤 報載西貢一宗洋房轉讓,新近以6200萬元成交,原業主於2006年初以7480.5萬元購入,單位9年貶值1280.5萬元。如果說洋房市場較小眾,另一個大圍新盤,4、5年前開售,幾年間大市持續上升,此屋苑去年卻出現單月十多宗蝕讓個案,直至樓價再度上升,近月成交才見輕微獲利。 明明在大牛市入市,持貨數年仍要蝕讓,原因何在?翻查剪報,2005年後,新盤開價不乏高出二手市價幾成的情況,幾乎成為一手市場常態,直至近年,新盤溢價才減少。其中的發展值得深入討論。

樓市的薛西弗斯

(刊載於 hkej.com, 16/06/2015) 早前撰文討論小眾人士對今天的樓市倫理批判,嘗試冠以「樓市宅男」之說去形容他們當下處境,最近引來一位朋友回應;他認為在荒謬樓市制度下受苦的,不止於那些「死慳死抵」也不能入市的市民,也包括那些表面上盡享制度好處的收租公。朋友說了一個「薛西弗斯的神話(The Myth of Sisyphus)」作比喻。 永續的刑罸 話說一個凡人名為薛西弗斯,因違抗神旨,要受永罰之刑,他要在山谷底將一顆大石推上山;到了山頂,大石會自然地再滾至谷底,薛西弗斯便要永遠重複此個不斷推石上山,了無意義的行為。

樓市宅男

(刊載於 hkej.com, 01/06/2015) 早前偶爾重溫某齣粵語長片,飾演包租公的高佬泉向租客追租,租客張瑛無租交,向包租公說「欠你3個月租啫,使唔使咁緊張?」粵語長片一句對白,折射了世道人心的變化。 包租公角色演變 在粵語片時代,一般收租公的角色是十足的丑角,而當時環境,租客「欠租3個月」仍認為應被寬待。時光飛逝,收租公成了人人稱羡的角色:至於欠租,租客膽敢欠租一個月,業主大概已立即展開追租程序。 今時今日,香港人似乎有一個常見的理財目標:先儲錢置業,待樓價上升,便套現再買第二、第三套物業,以出租應付按揭供款。此種一開二、二開三、買樓收租的發達途徑便是不少港人心中的發達途徑。

壓測保障銀行與小業主

(刊載於 hkej.com, 19/05/2015) 近年按揭市場一個較明顯的變化,是金管局引入壓力測試的概念。以往銀行批核按揭,大致上只要按揭供款低於月入五成,便認為申請人有能力應付供款。市場習慣已久,加上壓測標準推出後曾收緊,不熟悉貸款批核標準的借款人會認為壓測計算麻煩,不明所以。不過,壓測的管理面向不單只是銀行,實際市民的風險意識亦被提高。 壓測風險面向 過去本地銀行以「供款負擔比率(Debt Income Ratio, DTI)低於月入五成」為授信標準,好處是簡單易明;壞處是欠缺利率敏感度。

負資產衍生的壞賬

(刊載於 hkej.com, 5/5/2015) 上星期筆者提到,拖欠最差時於2001年,市場約有73億元按揭貸款被拖欠(遲會)3個月以上,計及當年整體負資產比率23%;其中,17億元可能是負資產,即使全部斷供,但卻不代表銀行會有17億元壞賬,原因何在? 很簡單,抵押品市值雖然低於貸款餘額,卻仍有其價值,例如物業市值100萬元,按揭未償還餘額200萬元,負資產比率是200%,但銀行收回物業拍賣,損失是只是100萬元,佔未償還按揭餘額50%。 當然,說2001年遲會的73億元中,負資產個案比例等同於整體(即23%)會是一個較為樂觀的估計。一般而言,遲會時間愈長,壞賬的機會率愈高,例如2001年中,拖欠6個月以上的比率為0.94%(即約49億元),大概可以說,每3宗遲會3個月以上個案,2宗有極高機會斷供,而有關抵押物業是負資產的機會,變為壞賬的機會亦較大。

壞賬的線性模型

(刊載於 hkej.com, 28/04/2015) 在不少人的心目中,按揭成數愈高,對借貸雙方的風險亦愈大,甚至有人認為一旦借款人拖欠供款(行內叫遲會),銀行便會出現壞賬。其實,由遲會到壞賬,有一個發展次序。有趣的是,要避免按揭組合成為壞賬,重點其實不只在於按揭成數高低,更在於借款人的還款能力。 首先要表明的是,對貸款人來說,任何有抵押貸款都有風險──借款人(債仔)斷供,而抵押品市值又跌至低於未償還貸款餘額時,貸款人便會出現損失。因此,具體而言,「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況,便是貸款機構需要處理的風險問題。

財務機構爆煲風險

(刊載於 hkej.com, 14/04/2015) 市場擔心,銀行按揭收緊,會迫使用家轉向財務機構尋求二按,以解決首期融資問題。當然不排除有此可能,但由債仔角度看,誰會去借利率動輒20厘的按揭產品? 以往不排除有個別炒家借取二按,購入平價單位作短炒,只要買賣時間短,利率高一點問題不大。不過,在政府推出雙倍印花稅和額外印花稅後,此類操作幾乎絕迹。至於長線投資者又會不會以二按購入單位?或者有可能,但卻不能理順一般物業租金回報率2厘多,高息按揭絕對會蠶食租金,而出現負回報。 那麼主要借高息二按的是什麼人?據我們的觀察,其中一類是「債冚債」的人。當中又可分為兩類:一種是舊債到期,要借新債償還;在此種情況下,新債債息可能高於舊債,最終拖垮借款人財務;第二種是以較低息的新債代替較高息的舊債;利率20厘在按揭貸款算高,卻比信用卡普遍逾30厘的利息低得多。此類操作,計算上借款人的財務情況反而是較前改善。不過,兩種情況都與主導樓市用家關係不大,可說是小眾的非主流貸款。

財務機構的風險管理

(刊載於 hkej.com, 07/04/2015) 財務機構提供的按揭會否引發細價樓下跌,而最終引爆吹脹多年的樓市,是市場熱話。筆者從事商業銀行及按證工作多年,對財務作業的丁點認識,希望以貸款人及借款人角度,嘗試分析有關現象及影響。 一般認為,財務機構放債欠缺監管──只要向警方申請放債人牌照,利率不高於法定的60厘息,就可合法放債。而此等機構在一按以外,再向業主提供的按揭,整體按揭比例可能貼近,甚至高於市值十成。一旦樓價回落,物業便成為負資產;只要業主斷供,銀行便會收樓,提供三、四按的財務機構將可能面對全輸的後果。因此,有人認為財務機構為減少此方面風險,一有風吹草動,勢將Call Loan,觸發樓市調整。

倫理破壞:由350萬車位說起

(刊載於 hkej.com, 24/03/2015) 在樓市升浪持續十多年的情況下,有沒有樓在社會中漸漸成為一種階級分野。持有物業的話,最少物業會隨時間升值;甚至在地產為主的體制下,一眾小業主似乎也是制度中的既得利益者,甚至是幫凶。但此種流行的觀點值得商榷。 表面看來,即使是只持有一個自住物業的小業主,在樓價上升之際,物業會享受賬面富貴之餘,業主也不必受到租金上升的壓力。不過,小業主成為體制的一部分之時,同樣亦被體制所牽制。 先分享一個故事:港島西某個十多年前落成的大屋苑,提供約2200伙住宅,屋苑有500多個車位,發展商一直持有大部分車位,住戶要泊車,便向車場業主(發展商)租用車位,十多年來相安無事。

逆周期措施的宏觀目標

(刊載於 hkej.com, 10/03/2015) 金管局收緊按揭指引後第二個周末,一手成交量已見明顯反彈,發展商推盤,仍是維持逐批加價的策略。部分輿論已指加辣無用,但由宏觀層面看,金管局加辣其實是應對更大規模的金融衝擊。 回顧上一次港府及金管局加辣,是2013年2月22日,當日政府推出雙倍印花稅,金管局收緊壓力測試標準。之後當局於2年多的時間內,一直未有再出招。說穿了,政府是在等,等待美國討論多年的利率正常化。一旦美息回歸「正常水平」,港息跟隨上升2、3厘,樓價便可望自行調節。於2013年估計美息2014年上升時,港府自然犯不着再出辣招,以免內外因素交互作用下,樓價出現過大跌幅。