News and Insights

Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

瀟灑走一回的包批按揭

(刊載於 hkej.com, 10/11/2015) 多個新盤推出包批按揭,號稱不設壓力測試,理論上申請即批。發展商要推出此類按揭的動機似乎已是路人皆見。問題是,又會有什麼人「適合」申請此類產品? 微利墊厚利之間 過去不少發展商也有推出二按,讓買家以低首期方式購置新盤單位。二按的利息較高、年期相對短、在所謂免供期 (Payment Holiday)或利率優惠期(Teaser Rate)過後,可能會出現供款震盪(Payment Shock) 等問題,此類產品或可滿足部分買家低首期入市的需要,在整體一加二按揭的利息成本而言亦算是可控的範圍。不過,因為金管局收緊涉及二按的按揭指引,二按利息較正規按揭高、年期短的限制,直接令買家難以通過壓力測試。簡單來說,即使發展商肯借二按,但在現行指引下,也只有極具實力的買家會獲批銀行接受的二按(Endorsed Second Mortgage)。

土地的不自由、毋寧死

(刊載於 hkej.com, 27/10/2015) 《信報》副刊早前介紹一位在港生活30年的日裔單親母親故事,話題走到最後,竟與我城土地問題連接起來。此位日裔女子的結語,更令人感觸良多。 梅窩的日本香港人故事 話說此位Shoko(晶子?祥子?)女士多年前來港,一次邂逅後產女成婚。後來還是離婚,成為單親媽媽。據說她留港原因是香港社會較日本自由,尤其是女士在職場發展阻力低。Shoko落戶大嶼山梅窩,工作之外,她又在港組成一個女太鼓樂團,作業餘表演。 對於這位梅窩日本人來說,香港的土地對她有一種「造就價值」──比起日本,香港的土壤令她有更大的實現自我的可能、令她向「人的自由」進發。雖然沒法知道Shoko會怎樣評價自已,但對筆者來說, 她的兩個選擇,即離日選港和擇居梅窩的心跡,顯示她是個「自由的人」。

誰是樓奴?

(刊載於 hkej.com, 13/10/2015) 樓市終吹淡風,多家大行發表報告,預期來年樓價會有明顯調整。網上論壇有未入市的網友嘲笑剛入市的人,要作好當樓奴的準備。不過,細究下來,究竟什麼是樓奴,誰是樓奴? 「樓奴」有兩類: 1 ) 指死慳死抵,勉強入市,置業首期、雜費已耗用絕大部分儲蓄、按揭還款大幅壓縮生活支出的買家。2) 沒買只租,每兩年要處理加租、搬屋的困擾,由於租金升幅通常高於薪金增長,租屋往往面臨居住面積趨小或區份日漸遠離市中心的情況。 相對來說,能多買一個物業只為分散投資的財主、供樓佔入息比例偏低的,一般來說不會被稱為奴。但想深一層,上述的樓奴定義是否過份簡單?

由的士巴士到樓市的制度之惡?

(刊載於 hkej.com, 30/09/2015) 坊間一個冷笑話,是我城幾乎任何問題都可歸結為土地問題:老人院虐老是土地問題;社區老店消失,又是土地問題。在某些人眼中,似乎只要社會同意大規模發展,有關問題就迎刃而解。但深究下來,土地問題真的只是供應不足的問題?究竟什麼才是土地問題的本質? 普遍的制度之惡 容許筆者借題發揮,分享早前的一個經驗,話說筆者周日參加教會聚會後,打算乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多,等車時間自然較長。良久,站在前方的一對外籍人士成功找到計程車上車,但車行不到10米,二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中,慶幸終於「上到車」!與司機閒聊,何故之前的乘客落車?司機回答很快:「佢哋想去赤柱,我話灣仔塞車,車程可能要好耐,佢哋咪落車囉!」我問:「灣仔有塞車?」司機想也不想便說:「全香港都塞啦。」我好奇打開電話上的即時交通app,發現灣仔一帶行車暢順。

寫在跌市之先

(刊載於 hkej.com, 15/09/2015) 美國聯儲局是否加息,將於本港時間周五揭曉,筆者之前提過,對本地樓市參與者來說,重要的問題不是9月加息抑或不加息,而在於中長線而言,美息走向如何。本周筆者嘗試評估幾個美息走向的情景下,將對樓市有何影響? 加息的四個場景 第一個情景是加息:美息在年內加息之後,利率正常化的策略順利執行,例如在2年左右的時間,聯邦基金利率回升至2、3厘水平。 第二個是延後加息:是因應市場變化,年內不加息,在一年後再醞釀加息。 最三個是不加息、再推量寬:不再談加息,甚至計劃再推量寬。 第四個是當下加息,不過隨後減息和推量寬:即加息半年內,美國經濟轉差,聯儲局再將利率下調,甚至之後再推新一輪量化寬鬆。

給樓市淡友的留言

(刊載於 hkej.com, 01/09/2015) 股市回落、美息仍然看升、人民幣貶值,再有市場人士大膽估計樓價將見頂回落。部分看淡的分析,更有詳實的數據作為立論基礎。但筆者覺得有些根本改變已在樓市出現,分析後市時應有更全面的考慮。 一般說本地樓價偏高,其中一個很堅實的數據是平均樓價持續跑贏市民入息──目前的樓價與收入比率,已較1997年中更高,即反映樓價脫離購買力的程度較上一高峰期更甚。

給樓市好友的留言

(刊載於 hkej.com, 28/08/2015) 近日環球股市下跌,市場估計美息於9月難以上調。反而本地樓市(最少是一手市場)成交仍維持暢旺,幾個大型新盤開售,仍是獲多倍超額認購,股市調整,似乎未見影響樓市氣氛。部分匪夷所思的觀點更認為,內地經濟不景,反而利好香港樓價。 有關「中國經濟增長放緩,反而會利好香港樓價」的論據是,美國經濟於2008年後也欠佳,結果美國以量化寬鬆應對,多印銀紙的結果是資產價格上升。此派觀點並不否認中國經濟情況欠理想,卻因此認定,中國亦難免以量寬應付經濟問題,而根據數年前中國4萬億元救市的經驗,放寬信貸的結果便是熱錢流入資本市場,有「關係」取得信貸人士會用以自肥──買樓或買股,香港作為內地資金其中一個排洪目的地,資產價格反會水漲船高。

由無能到廢青的樓市

(刊載於 hkej.com, 11/08/2015) 香港可能是世上最信奉現實主義,只問當下成效,不問是非的城市。但過份強調現實主義,最終損失的還是整體社會。 巴士上的社會縮影 話說筆者周前擠上了滿是放工市民的巴士,在車上,我只能站在八達通感應器的位置,而周邊還站滿了好幾個乘客。車行不久,只聽司機呼籲乘客不要在上層站立,筆者亦感覺巴士行車比平日略見搖晃──這或多或少顯示巴士可能已輕微超載。 待巴士前行多站,約有1至2人下車,而站上有市民示意上車,但司機可能判斷乘客已太多,沒有打開前門讓候車的市民上車。此時一名外籍男子竟由還未關上的中門進入,司機見狀,要求該人離車,但該男子卻慢慢擠近前門,打算拍卡付車費。但乘客實在太擠,根本是寸步難行,他便遞出八達通,要求靠近司機位置的乘客協助他拍卡,居然有人接過他的八達通,在機上一拍!

善意盈盈的融資方案

(刊載於 hkej.com, 28/07/2015) 有時看電視廣告,會覺得世上有很多好心人,你有財務問題,他們會幫你「度掂佢」;他們會提醒你投資機會一瞬即逝,幸好市場上有特快批核的融資渠道,而且不需入息證明,有樓契就可以有錢到手。 筆者覺得沒有必要懷疑以上廣告背後的動機是否良好,或者世上的確有一些一瞬即逝的投資機會,有樓在手的業主也的確可抵押物業,快速取得所需現金。明明有大賺的投資機會,最重要是快速融資,短期利息支出高一點又何妨?所謂「轉一轉手,都返曬來」啦。 類似的好心建議尚有很多,例如「置業初期開支大,不如先借一個二按,頭兩年低息/免息免供/供息唔供本」等等。表面看來,類似的說法不算有錯,只是此等好心建議,都建基於一個假設—現況不變。

估值的風險制約

(刊載於 hkej.com, 14/07/2015) 兩星期前,筆者談到買家明明在樓市的大牛市中入市,仍要蝕讓的理由,故事背後其實反映市場生態的轉變。 先分享一段舊聞,數年前,某發展商推出一個港島豪宅盤,標準單位曾創出呎價7萬多元的成交紀錄,較鄰近新盤成交呎價高出近倍;之後有多宗高價成交「撻定」,取消交易離場,發展商指是銀行估價不足所至。