News and Insights

Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

投資怪談──裂口女

(刊載於 hkej.com, 12/04/2016) 不知大家是否喜歡看恐怖片、聽鬼故事?又或者是怪談式的述異故事,此等故事都會讓人嚇出一身冷汗;但怪談故事除了表面的恐怖,背後往往也反映當下社會的荒唐。 話說1979年,日本小學生之間流傳一個裂口女的故事,裂口女面上帶有裂到耳朵的大嘴巴,這名女子日常只可戴着口罩渡日。後來她竟走到小學的校門外,攔下獨自走路的小學生,除去口罩詢問他們「我漂亮嗎?」。如果回答「不」,她便把對方的嘴巴剪開作為回應。小學生都害怕這樣的遭遇,大夥兒決定如遇上不幸,要回答「漂亮」。

樓市的損失厭惡

(刊載於 hkej.com, 22/03/2016) 不同領域中的專業人士,對一定範疇的認識較其他人多,是正常不過的常識。他們的意見可供業外人士參考,因此,他們往往被尊稱一句專家。不過,總有一些人會以為自己是全方位的專家,會對近乎所有領域的事件都有過人洞見。 話說友人心理冶療師阿寬,他的岳母便是一位全方位極有意見專家,舉凡阿寬應該佩什麼款式的眼鏡、阿寬家的電視應該有幾吋,她都會奉上其見解。而阿寬岳母專研的其中一個領域,就是樓市。

捆綁式次按風暴?

(刊載於 hkej.com, 08/03/2016) 有周刊報道,市場上有提供樓按的財務公司,將不同業主向他們抵押的多個物業,「打包」成一籃子的抵押品,再向另一家財務公司借錢。報道指如此操作,會大增樓市風險,更怪罪問題源出金管局限制銀行樓按。是耶非耶,不如了解一下。 有關報道指,在此種模式下,借款「被打包」的業主們並不知情,若其中有業主拖數不還,終極新債主有權向其他業主追數收樓;如果打包按揭再借款的財務公司財政出現問題,甚至可能出現只要其中一個業主違約,整個打包組合借款被Call Loan(貸款人要求借款人即時還款)的情況。本來供款正常的業主要提早還款,沒有資金還款只好賣樓,結果是增加樓市風險。

給用家的留言

(刊載於 hkej.com, 20/2/2016) 上季負資產個案重現,雖然數字不足百宗,但已引起市場連日討論。惟各種議論,集中於分析負資產規模會不會進一步擴大、對大市有什麼影響。但對於小業主來說,負資產的風險就是損失?那麼不是負資產便沒有損失? 負資產與失戀的情人 港人聞「負資產」而色變,不少「專家」更建議,為了減低物業成為負資產的機會,買家應提高首期比例。現行「負資產」的定義是,物業市值低於按揭餘額,所以負資產意味損失;但少有人提及,現行定義主要出於銀行利益考量。試舉例說明:

「港豬」與「廢青」的負債視角

(刊載於 hkej.com, 2/2/2016) 早前香港電台一個討論「港豬」的節目上,請來人稱「阿叻」的藝人陳百祥作嘉賓,與主持唇槍舌劍之餘,也令網上潮語「港豬」變得街知巷聞。相對於「港豬」,社會另一面是被稱作「廢青」的一群。一般人的印象,「港豬」年紀大至是中年以上,「廢青」則多為80後,兩類人的樓債情況,當然地也大有不同。 「港豬」一詞,大概出自香港青年人(港青)網上論壇,在政治劃分上他們多為「黃絲帶」,他們不滿的除了建制、藍絲,也包括被稱為「港豬」的一群人。對港青來說,「港豬」就是那些自稱不理政治甚至討厭政治、但求生活安穩、卻自認醒目、叻仔,會以「有無錢/有無樓」作為唯一衡量人生是否成功的一群人。

超沖與單邊市的資產市場

(刊載於 hkej.com, 19/1/2016) 2016年開市現黑盤,環球股市全線下跌,跌幅亦不少。中國經濟仍然偏弱,人民幣極其波動,而中國政府把離岸人民幣拆借利率曾一度挾升至超過100厘,其旨意大概是穩定過快的眨值速度。此等市場干預其實是影響到實體經濟的一些經營作業,正如香港於1997年挾息至300厘時的情況,尤幸人民幣現正分離岸和在岸價,影響較為間接,希望將來發展不是香港以前的「一將功成萬骨枯」的景象。 筆者一位朋友,在過去幾年,人人看好人民幣前景的時候,也投入好友行列。

物業加按、生財有道?

(刊載於 hkej.com, 5/1/2016) 看到某大學一個工管博士課程,標榜Practical Wisdom;這個字詞組合令筆者困擾良久,智慧也有分實用不實用的嗎?其後看到好些理財顧問的推介,腦袋將兩件事串起來,才有所領會。 話說某理財顧問於半年前,建議讀者把居住的物業加按,套現所得再作為購置第二個物業的首期,再租出單位,以租金抵銷投資物業的按揭供款。近來樓價和租金見下調跡象,現階段買樓收租看來不是好主意,但又另有專家便建議讀者加按購買基金。

為地主頭按找併圖

(刊載於 hkej.com, 22/12/2015) 美國加息後,市場仍然在預測樓市將跌,有說會出現五至十個百分點的跌幅、有些估計跌二至三成。筆者不是先知,沒有預言的能耐,只能把市場片面、零碎和殘缺的資訊作整理,嘗試做一點歸納和分析。今次講的是近半年熱爆的發展商一按,筆者簡稱為地主頭按。 今年一手樓市的新特色是,多家發展商透過旗下財務公司,為新盤買家提供整筆高成數一按。先前說過對於發展商而言,提供一按是以密集資本換取延後的利潤,當中涉及的不是價值判斷「應不應」的考量,而是操作上「得唔得」的問題。今次將了解這個作業對市場的影響。

樓價預測的複合等同

某家銀行調查,有一半被訪者估計未來2年樓價將回落。此等民調可提供宏觀方向,但很難與被訪者深入討論他們判斷樓價走向的前因後果。友人早前進行了一個「小型樓市民意調查」,頗有意思的正好摻雜着有樓、無樓被訪者的不同想法。 大型民意調查的價值也許在於規模和其代表性。畢竟那些「民調」是有規有矩的科學。不過,不管問卷如何設計,亦難避免被訪者會將客觀評估及主觀意願混 淆;例如估計樓價將回落,究竟是「估計樓價回落」,抑或是「希望樓價回落」,已經難以判斷。更不排除部分人只是隨眾,將社會主流意見當成自己的答案(凱恩 斯提過的「選美理論」,叫大眾估計誰是選美冠軍,眾人往往會估計他人的意見作為自己的意見)。

不對稱平衡下的無欲則剛

(刊載於 hkej.com, 24/11/2015) 上星期足球場上港中大戰,已多年未見港人如此關心一場球賽,球場內外發生的種種,正好令我們重新肯定香港價值。 港中大戰,事關兩隊以小組第二名出線世界盃的機會,更兼之前香港部分球迷在其他賽事「噓國歌」,惹來內地輿論不滿。兩地矛盾升溫,球賽進行時,港中球迷被絕對分隔,連廁所都要分開,嚴格程度有如南非當年種族隔離;警隊更是動員1200人面對6000球迷以維持秩序,是相當保險的做法。